Спецпроекты Малой Родины

22 Сентября 2011

Как регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи(интернет, кабельное телевидение)?

Итак, как же регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи (интернет, кабельное телевидение) и иными организациями, установившими свое оборудование или разместившими свою рекламу в помещении, относящемся к общей собственности жильцов?

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона о связи[1] организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, сооружений могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.

Как регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи(интернет, кабельное телевидение)?

Итак, как же регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи (интернет, кабельное телевидение) и иными организациями, установившими свое оборудование или разместившими свою рекламу в помещении, относящемся к общей собственности жильцов?


В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона о связи[1] организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, сооружений могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.


Если здание или сооружение принадлежит одному лицу, то с ним достаточно заключить договор, в котором предусмотрены условия использования недвижимого имущества оператором связи и порядок расчетов сторон. Однако прокладка коммуникаций в подъездах и подвалах многоквартирного дома, а также размещение оборудования связи на чердаках и технических этажах имеет некоторые особенности. Главная определена тем, что данные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме[2]. Жилищный кодекс Российской Федерации допускает передачу объектов общего имущества в пользование иным лицам только на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании, и только в том случае, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц[3].


Действительно, принятие решения о передаче в пользование общего имущества находится в компетенции общего собрания собственников[4]. Законность такого решения обусловлена особым порядком его принятия — голосов «за» должно быть отдано не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений[5].


Как известно, жилищное законодательство предполагает, что собственники дома должны выбрать способ управления домом (непосредственное управление; ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив;  управление управляющей организации). Они вправе передавать объекты общего имущества в пользование оператору связи независимо от выбранного способа управления домом.


Отметим, что в разделе VI ЖК РФ предусмотрены положения, касающиеся управления домом ТСЖ. Одна из целей создания ТСЖ — распоряжение общим имуществом в установленных законодательством пределах[6]. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме[7]. Принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ[8] и требует также не менее 2/3 от общего числа голосов членов ТСЖ[9].


Возникает вопрос: чем руководствоваться при принятии решения о передаче общего имущества в пользование в доме, которым управляет ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК или пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ)?

Специалисты считают, что данное противоречие должно быть разрешено в пользу общего собрания собственников помещений как органа управления домом в целом, а не только как органа управления ТСЖ.


Получается, что обязательное условие законности договора о передаче объектов общего имущества в пользование оператору связи — наличие решения общего собрания собственников помещений. В противном случае договор, подписанный, например, председателем ТСЖ, является недействительной сделкой, заключенной с превышением полномочий, установленных законом[10].


Многие операторы связи, несмотря на прямое предписание Жилищного кодекса, нередко пытаются обойти процедуру общего собрания, монтируют сети и оборудование и уже задним числом предлагают жильцам подписать документ, в котором выражается их согласие на проведение строительно-монтажных и ремонтных работ и размещение оборудования (ни о какой плате за это речь, конечно же, не идет). Если эти жильцы уже успели подключиться к сетям связи, оператор полагает, что они тем самым выразили свое согласие. Однако это не так. Для законного пользования общим имуществом недостаточно договоров, подписанных даже всеми без исключения собственниками помещений. Жилищный кодекс требует, чтобы решение было принято на их общем собрании, и предъявляет к процедуре проведения такого собрания жесткие требования, невыполнение которых может служить основанием для отмены принятого на нем решения[11].


Таким образом, если оператор связи не провел очное собрание либо не организовал заочное голосование в строгом соответствии с порядком, предусмотренным Жилищным кодексом[12], то заинтересованное лицо, а именно собственник помещения, вправе обжаловать действия исполнителя услуг по использованию общего имущества.


Следует отметить, что наряду с представленным подходом к правовым основам использования общего имущества оператором связи существует и иное, более выгодное для оператора связи, мнение, которое заключается в следующем. Общее имущество в рассматриваемой ситуации используется самими собственниками (не напрямую, а опосредованно), поскольку кабель прокладывается и оборудование устанавливается для оказания услуг связи именно собственникам помещений. Такая трактовка исключает необходимость проведения общего собрания и заключения договора между оператором связи и лицом, уполномоченным на это собственниками помещений. Однако специалисты не согласны с данной точкой зрения, так как оказание услуг связи является предпринимательской деятельностью оператора. Размещая свое оборудование, он преследует цель извлечения прибыли, а соответственнодействует, прежде всего, в своих интересах, а не в интересах собственников помещений.

 

Договор между представителем жильцов и оператором связи


Обратим внимание на то, какой договор следует заключить с ТСЖ, управляющей организацией или иным представителем собственников помещений.


Как правило, стороны заключают договор аренды. Однако такой выбор не всегда верный. Подробно это пояснил Президиум ВАС РФ[13], рассмотрев договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для рекламных целей. Объектами аренды, помимо прямо перечисленных в п. 1 ст. 607 ГК РФ, могут быть только непотребляемые вещи. Причем передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может признаваться объектом аренды.


Предметом договора, на основании которого лицо получило право использовать крышу здания для размещения рекламы, является предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит законодательству, а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Применительно к оказанию услуг связи стороны могут заключить договор, не предусмотренный законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ), предметом которого является размещение сетей и оборудования.


Таким же образом правоотношения между оператором и собственниками помещений по поводу размещения оборудования связи в отдельных помещениях дома (являющихся общим имуществом), а также прокладки кабельной сети в доме нельзя признать арендными, за исключением случая, когда отдельное помещение выделяется в полное владение оператора и никем, кроме него, не используется (например, если так называемая колясочная передается в исключительное владение оператора связи).


[1] - Федеральный закон "О связи" от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ;

[2] - п. 1 ст. 36 ЖК РФ;

[3] - п. 4 ст. 36 ЖК РФ;

[4] - пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ;

[5] - п. 1 ст. 46 ЖК РФ;

[6] - п. 1 ст. 135 ЖК РФ;

[7] - пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК;

[8] - пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ;

[9] - п. 4 ст. 146 ЖК РФ;

[10] - ст. 168 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9, Определение ВАС РФ от 24.07.2008 N 9368/08;

[11] - п. 6 ст. 46 ЖК РФ;

[12] - ст. 44 — 48 ЖК РФ;

[13] - п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

 

При написании статьи использовались следующие источники:


1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ, 18.07.2011 N 242-ФЗ);

2. «Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1, январь-февраль 2009 г.;

3. www.upravdomus.ru.

Автор: Шашнов В.В.

Читайте также
Загрузить еще
1 2 3 4 5 ... 7