18 Сентября 2011

Батареи и почтовые ящики – общее или частное?

Четкого перечня общего имущества многоквартирного дома в нормативно-правовых актах РФ не установлено. Приведен лишь примерный список. Поэтому не исключены споры по поводу включения в состав общего имущества некоторых объектов. Внимание привлекают обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), а также почтовые ящики.

Зачем разделять имущество на общее и частное?

Интерес управляющей организации и собственника квартиры в решении этого вопроса очевиден – ремонт (замена) спорных объектов может быть дорогим, поэтому нужно четко знать, в чьи обязанности он входит. Это позволит определить:

– несет ли управляющая организация (ТСЖ) ответственность за ненадлежащее состояние спорных объектов (для целей назначения административного наказания по ст. 7.22 КоАП РФ[1]);

– кто должен платить за их ремонт (собственник помещения самостоятельно или управляющая организация за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, внесенной всеми жильцами).

Батареи и почтовые ящики – общее или частное?

Четкого перечня общего имущества многоквартирного дома в нормативно-правовых актах РФ не установлено. Приведен лишь примерный список. Поэтому не исключены споры по поводу включения в состав общего имущества некоторых объектов. Внимание привлекают обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), а также почтовые ящики.

 Зачем разделять имущество на общее и частное?

Интерес управляющей организации и собственника квартиры в решении этого вопроса очевиден – ремонт (замена) спорных объектов может быть дорогим, поэтому нужно четко знать, в чьи обязанности он входит. Это позволит определить:

– несет ли управляющая организация (ТСЖ) ответственность за ненадлежащее состояние спорных объектов (для целей назначения административного наказания по ст. 7.22 КоАП РФ[1]);

– кто должен платить за их ремонт (собственник помещения самостоятельно или управляющая организация за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, внесенной всеми жильцами).

Радиатор отопления

Больше всего споров ведется по вопросу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу в многоквартирном доме. Управляющая организация и собственник квартиры стремятся переложить друг на друга расходы по их ремонту (замене).

Итак, с одной стороны, п. 1 ст. 36 ЖК РФ гласит: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. С другой стороны, в п. 6 Правил содержания общего имущества, указано: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Иначе говоря, несмотря на то, что обогревающий элемент (радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.

Эта коллизия неизбежно вызывает споры. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома[2].

Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали[3]. Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество.

Есть приверженцы и противоположного мнения: арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу.[4]

Заметим, согласно пп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО[5]. К договору управления она составила акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрела, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию. Арбитры отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ[6], признав правомерность подобного разграничения ответственности.

Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.

Почтовые ящики

Вопросы того же рода возникают и в отношении почтовых ящиков. С одной стороны, собственник квартиры получает корреспонденцию только через один (свой) почтовый ящик, на котором указан номер его квартиры. С другой стороны, все почтовые ящики одинаковые, установлены застройщиком и находятся в подъезде дома (а не внутри квартиры). Единой позиции по этому вопросу среди управляющих организаций нет: одни требуют от собственников внести дополнительные средства за замену поврежденных или украденных почтовых ящиков, другие выполняют работы по ремонту ящиков за счет собственных средств (в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Между тем, абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов[7]. Расходы на приобретение и установку таких шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.

При этом из закона следует, что абонентский почтовый шкаф – специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. В то время как абонентский почтовый ящик – специальный запирающийся ящик, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. Иными словами, в шкафу есть несколько ячеек для получения отправлений несколькими адресатами, а ящик обслуживает только одного адресата.

Упоминание о том, что абонентские почтовые шкафы включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, можно найти в Приказе Минрегиона РФ[8].

 

Вывод: абонентские почтовые шкафы, обслуживающие несколько квартир, следует включать в состав общего имущества. По поводу почтового ящика, используемого одним собственником (тем более если такой ящик висит на двери его квартиры), возможны споры. Поэтому целесообразно оговорить состав общего имущества при заключении договора управления.

 

[1] -  Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений.

[2] - Письмо Минрегиона от 04.09.2007 № 16273‑СК/07.

[3] - Постановление ФАС УО от 24.05.2007 № Ф09-3841/07‑С1.

[4] - Постановление ФАС СЗО от 16.10.2008 № А26-2110/2008.

[5] - Постановление ФАС ЦО от 06.05.2009 № А08-5811/2008-27.

[6] - Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

[7] - ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176‑ФЗ «О почтовой связи».

[8] - Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома».

 При написании статьи использовались следующие источники:

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ);

2. Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Автор: Шашнов В.В.

Читайте также
Загрузить еще
1 2 3 4 5 ... 7