20 Февраля 2013

С ЗАКОНОМ не "договоришься!"

С каждым годом ситуация с состоянием многоквартирных домов стремительно усугубляется, а другими словами, они попросту начинают разваливаться.

С ЗАКОНОМ  не "договоришься!"

Обязана ли управляющая организация выполнять работы по содержанию и ремонту дома, не предусмотренные договором управления?

С каждым годом ситуация с состоянием многоквартирных домов стремительно усугубляется, а другими словами, они попросту начинают разваливаться. Зачастую это происходит из-за невыполнения управляющими организациями своевременных работ по содержанию и ремонту дома. Казалось бы, куда проще, собственники ежемесячно вносят плату за содержание и ремонт общего имущества, а управляющие организации производят соответствующие работы в сроки и объеме, предусмотренном законодательством. Однако в последнее время управляющие организации все чаще отказывают собственникам помещений в выполнении тех или иных работ по содержанию и ремонту общего имущества. Чем же аргументируют управляющие организации такого рода отказы? Как показывает практика, большинство управляющих организаций попросту ссылается на отсутствие в договоре управления той или иной услуги в перечне работ по содержанию и ремонту дома, и на все наши требования отвечает примерно следующее: «Пока общее собрание большинством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги, и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана». С такой точкой зрения не каждый поспорит. Все вполне логично, нет пункта в договоре – нет услуги. Более того, суды в большинстве случаев занимают позицию управляющих организаций.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дал собственную трактовку смысла отношений собственников жилья и управляющих организаций и выстроил следующую цепочку рассуждений.

Исходя из пункта 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае — собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.  Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ст. 39 ЖК РФ).

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в «Российской газете» от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. 

Более того, статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти. Таким образом, государство создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, — государственную жилищную инспекцию*.

Выводы:

В статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, были ли они предусмотрены в договоре управления и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме, а соответственно Управляющие организации должны исполнять все требования правил и норм эксплуатации жилого фонда.

* В нашем городе данный контроль осуществляет Государственная жилищная инспекция Рязанской области (ул. Либкнехта, 18, тел: 21-78-40. 

Начальник инспекции – Кравчук Владимир Степанович).

Читайте также
Загрузить еще
1 2 3 4 5 ... 7